Экономика

«Спрос упал даже на квартиры с дисконтом»

Поток антивоенной эмиграции изменил цены на недвижимость в России
 Кирилл Кожемякин 12 декабря 2022, 16:00

Война заметно повлияла на рынок недвижимости Северо-Запада: собственники продают «вторичку» в спешке и с дисконтом, в результате цены упали на 30-40 процентов. А вот на новостройки — держатся, потому что застройщики не могут позволить себе снижение цен, зафиксированных еще на этапе проектирования, рассказал «Псковской губернии» агент «Нева-Недвижимость» Вячеслав Петрашевич. Какие еще прогнозы дают эксперты, и что изменилось на региональных рынках Северо-Запада.

С - Стабильность

Эксперты предрекали переворот на рынке недвижимости сначала в 2019 году, после введения эскроу-счетов: застройщик стал получать деньги покупателей строящегося жилья только после передачи ключей, поэтому компании были вынуждены перейти на банковское кредитование. Затем глобальных перемен ожидали в 2020 году на фоне пандемии и программы льготной ипотеки, а теперь — в связи с началом войны и, особенно, после старта мобилизации.

Но российский рынок недвижимости, несмотря на мрачные прогнозы, остается относительно стабилен. В первом полугодии 2022 года объем ввода жилых домов в России увеличивался. С января по май произошел рост в полтора раза на 55 процентов (по сравнению с тем же периодом 2021 года), следует из данных Росстата.

Экономист Наталья Зубаревич объясняет это «Псковской губернии» завершением строительства домов, распроданных по запущенной в 2020 году программе льготной ипотеки. По ней процентная ставка кредита составляла 6,5 процента, затем была увеличена до 7 процентов . Программа была доступна гражданам РФ, которые покупали жилье в новостройке в кредит на срок до 20 лет с первоначальным взносом от 15 процентов . Замороженные на эскроу-счетах деньги 2020 года как раз поступали застройщикам в начале этого года.

Но вместе с понижением ипотечной ставки, выросли цены на жилье. Глава Центробанка Эльвира Набиуллина не раз заявляла, что для стабилизации цен в 2023 году льготную ипотеку придется отменить. Замминистра финансов Алексей Моисеев добавлял, что программа была мерой поддержки новостроек, и должна была подогреть спрос. Но теперь может, наоборот, принести убытки, если спрос на новые квартиры упадет, и инфляция съест доходы застройщиков.

На фоне этих заявлений похоже, что программа завершится в этом году, но уже сохранены другие льготы: семейная ипотека до середины 2024 года, сельская бессрочно, дальневосточная до 2025 года. Так чиновники будут пытаться удержать цены для малоимущих категорий, одновременно позволяя застройщикам зарабатывать на остальных, говорят опрошенные «Псковской губернией» эксперты.

Псковская область: ИЖС и военная ипотека

Спрос на жилье в Псковской области после начала войны упал на 66 процентов (по количеству зарегистрированных договоров покупки, по данным Единого ресурса застройщиков). Лидеры падения 88 процентов в Якутии, 83 процента в Магаданской и 74 процента в Тульской областях. Псковская область — на восьмом месте в этом рейтинге. При этом стоимость 1 кв. м. на первичном рынке выросла: с 52,5 тыс. рублей в январе до 62,9 тыс. рублей в октябре 2022 года (данные «Сбер-индекса»).

Впрочем, в ноябре падение спроса прекратилось, утверждает аналитик крупной региональной строительной компании, попросивший об анонимности. Он связывает это с желанием покупателей успеть воспользоваться льготными программами до конца года на случай, если их отменят в 2023 году.

Чиновники будут пытаться удержать цены для малоимущих категорий, одновременно позволяя застройщикам зарабатывать на остальных. Фото: ПГ

Одна из таких популярных программ военная ипотека. По этой льготе покупатели приобретают двух- и трехкомнатные квартиры не только в Пскове, но и в Петербурге с помощью аккредитованных в Минобороны банков, уточняет юрист-консульт псковского агентства недвижимости «Квартирный вопрос» Анастасия Белинская

В Пскове и других городах с населением до 400 тысяч человек не возникло разрыва цен на новостройки и «вторичку», в отличие от мегаполисов. Тот же собеседник объясняет это меньшей разборчивостью покупателей в регионах: «Те, кто разбираются в формировании цены, могут купить уже сданную новостройку в Пскове. Сейчас она может стоить дешевле, чем на этапе вручения ключей владельцу. Но есть и те, кто торопится увеличить жилплощадь к рождению ребенка, например, и второпях покупает морально устаревшую хрущевку, не намного дешевле новостройки». 

Еще одна региональная тенденция высокая доля строительства индивидуального жилья (ИЖС). Но эта тенденция объясняется, скорее, периодом пандемии, говорит Белинская: «Псковичи даже продают квартиру, чтобы построить домик недалеко в пригороде».

Петербург: банки не хотят на войну

В Петербурге средняя стоимость 1 кв. м. в новостройках увеличилась со 178 тыс. рублей в январе 2022 года до 212 тыс. рублей в октябре 2022 года (данные «Сбер-индекс»). 

Цены на «вторичку», как и во всех крупных городах, падают. «Сам продаю и не могу продать квартиру на Васильевском острове за 7 млн рублей, хотя покупал за 8,5 млн как инвестицию, говорит эксперт «Нева недвижимость» Вячеслав Петрашевич. Спрос упал даже на квартиры с дисконтом, добавляет он: «Полагаю, люди опасаются нестабильной ситуации, потери работы и тому подобного, неизвестность всегда всегда мешает жилищным планам».

В Украине сделки с недвижимостью и ее регистрация были запрещены 24 февраля. Но 19 апреля кабинет министров принял постановление о возобновлении работы государственных реестров. Вместе с ним появилась и возможность покупки-продажи недвижимости во время войны.

Кроме того, петербургские банки начали намного реже одобрять ипотеку: если ответственным за ее погашение выступает мужчина призывного возраста, ищут предлог дать отказ, говорит собеседник. Это связано с тем, что в случае гибели мобилизованного на войне, покрытие ипотеки ложится на плечи банка, а не семьи погибшего.

Но инвестиционный потенциал у петербургского рынка, в отличие от псковского до сих пор высок, говорят эксперты. В частности, банки и крупные застройщики интенсивно рекламируют «предновогоднюю инвестицию»: ипотеку под 0,01% годовых для домов на котловане со сроком сдачи объекта в 2025 году. Нулевая ставка ипотеки, по условиям договора, превращается в 6,15 процента после получения ключей, но покупатель может сделать переуступку и на этом заработать. 

Впрочем, экономист Наталья Зубаревич призывает относиться к оптимистичным прогнозам скептически. «Спад в сфере недвижимости неизбежен, особенно в крупных городах, из-за «поуехавших», кроме того, вероятен тренд на падение спроса, говорит Зубаревич. Тогда застройщики притормозят новые проекты, чтобы достроить почти готовые».

Аренда на сохранение

После начала войны стоимость аренды жилой недвижимости в Пскове снизилась, поскольку число предложений превышает спрос. Владельцы недвижимости продолжают мигрировать на заработки, а теперь и от мобилизации в Москву и Петербург. Сейчас открыто около 300 объявлений о сдаче в аренду, говорят эксперты.

«Стоимость аренды однокомнатной квартиры может начинаться от 8 тыс. рублей, говорит риэлтор агентства «Академия недвижимости» Константин Ситкин. Такие условия не прибыльны, и псковичи сдают жилье, скорее, для сохранения своего актива и покрытия расходов на квартплату».

Например, двухкомнатную квартиру у ТЦ на улице Яна Фабрициуса можно снять дешевле, чем оценивается ее амортизация, хотя цены на продовольствие и услуги в Пскове не намного ниже петербургских, рассказывает агент, попросившая об анонимности. По этой причине некоторые собственники вовсе отказываются от сдачи жилья в аренду.

В Петербурге ситуация схожая. Стоимость аренды апартаментов в комфортном ЖК рядом с метро вне центра города до начала войны составляла 3500 рублей в сутки. Сейчас она упала до 1900 рублей, и апартаменты сдаются не каждый день, говорит Вячеслав Петрашевич. Он связывает падение посуточной аренды с тем, что туризм в Петербурге упал, и спрос обеспечивается, в основном, работниками в командировках.

Рынок долгосрочной аренды, по его словам, спасает миграция из российских регионов. Псковичи, новгородцы, тверичи теперь могут позволить себе переезд в Петербург и арендуют жилье эмигрировавших петербуржцев. Поток эмиграции из регионов, по мнению эксперта, связан еще и с желанием избежать мобилизации: в большом городе найти человека, живущего не по прописке, сложнее. 

Изменилась и стратегия сдачи недвижимости в аренду, говорит риелтор агентства «Петербургская недвижимость» Юлия (попросила не указывать фамилию). Раньше арендодатель мог выставить высокую стоимость аренды и ждать арендатора, которого она устроит. Теперь риелторы советуют снижать стоимость на 1000 рублей каждый несколько дней, если не появляются желающие.

 

А если военное положение

Эксперты недвижимости прогнозируют «выживание» рынка даже в случае объявления военного положения в России или в большинстве приграничных территорий. Но в этом случае, вероятно, появятся ограничения, например, запрет на действия по доверенности. Это означает, что эмигрировавшие россияне не смогут провести сделки с недвижимостью дистанционно, по доверенностям, оставленным на родственников и друзей.

«Впрочем, доверенности касаются гражданского кодекса, и если в него вмешиваться, придется тормознуть все гражданско-правовые отношения, а у чиновников вряд ли сейчас есть время еще и на это, — успокаивает юрист Антон Лебедев. В крайнем случае, ограничат права для иностранных граждан и, возможно, сузят количество допустимых банковских операций». 

Даже если Росреестр временно прекратит регистрацию квартир, добросовестно приобретенные и оплаченные объекты отбирать не станут, также уверен Антон Лебедев: «Разве что у власти окажутся силы, которые опять захотят отдать государству жилищный фонд, как уже было 100 лет назад. Но кажется, сейчас все понимают, что собственник в любом положении управляет квартирой более эффективно».

Данную статью можно обсудить в нашем Facebook или Вконтакте.

У вас есть возможность направить в редакцию отзыв на этот материал.
Просмотров:  654
Оценок:  1
Средний балл:  10